TS Cấn Văn Lực: tín dụng bất động sản không bị 'khóa van' như nhiều người nghĩ

Tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới, Chiến lược mới”, chiều ¹¹⁄₁₁, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho rằng thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ mới với nhiều thay đổi đáng kể về thể chế, dòng vốn và cấu trúc nhu cầu. Theo ông Lực, một trong những điểm cần nhìn nhận lại là quan điểm cho rằng tín dụng bất động sản đang bị siết chặt. Số liệu 8 tháng đầu năm 2026 cho thấy tín dụng toàn nền kinh tế tăng khoảng 10%, trong khi tín dụng bất động sản cũng tăng 9,5%. Dự kiến cả năm, tín dụng bất động sản có thể tăng khoảng 15%.

Theo TS. Cấn Văn Lực, mức tăng này tương đương tốc độ tăng tín dụng chung của nền kinh tế và thấp hơn đáng kể so với mức tăng tới 36% của năm trước. Nói cách khác, tín dụng bất động sản không bị “khóa van” như nhiều người nghĩ, mà đang tăng trưởng với tốc độ hợp lý hơn, bền vững hơn so với giai đoạn tăng nóng trước đây. Đây là một nhận định quan trọng, bởi nó thay đổi cách nhìn về dòng vốn vào thị trường: vấn đề không phải là không có tiền cho bất động sản, mà là tiền đang chảy vào những phân khúc và dự án nào.

Thị trường đang bước vào chu kỳ mới

Theo TS. Cấn Văn Lực, xây dựng và kinh doanh bất động sản hiện đóng góp khoảng 9-10% GDP Việt Nam. TS. Cấn Văn Lực dự báo GDP Việt Nam năm 2026 có thể tăng 9-9,7%. Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô tăng trưởng mạnh, thị trường bất động sản có nền tảng để bước vào chu kỳ mới, với thể chế được hoàn thiện dần, dòng vốn được phân bổ hợp lý hơn, và cấu trúc nhu cầu thay đổi theo hướng thực chất hơn.

Nhu cầu nhà ở vừa túi tiền vẫn là khoảng trống lớn

Với thị trường nhà ở, ông cho biết nhu cầu đối với phân khúc tầm trung và vừa túi tiền hiện mới chỉ đáp ứng khoảng 60-65%. Điều này có nghĩa là vẫn còn một khoảng trống lớn giữa nhu cầu thực và nguồn cung trên thị trường. Trong khi phân khúc cao cấp đã có dấu hiệu dư thừa ở một số khu vực, phân khúc nhà ở vừa túi tiền, phù hợp với khả năng chi trả của người lao động và gia đình trẻ, vẫn thiếu hụt.

Tín dụng tăng nhưng cần chảy đúng chỗ

Việc tín dụng bất động sản dự kiến tăng khoảng 15% trong cả năm 2026 là tin tốt cho thị trường, nhưng câu hỏi quan trọng hơn là dòng vốn này chảy vào đâu. Nếu tín dụng chảy vào những dự án có pháp lý rõ ràng, đáp ứng nhu cầu ở thực, thì thị trường sẽ phát triển lành mạnh. Ngược lại, nếu tín dụng chảy vào đầu cơ đất nền hay những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, rủi ro sẽ quay trở lại như những chu kỳ trước.

Với người mua nhà, thông điệp từ diễn đàn là khá rõ ràng: thị trường đang bước vào chu kỳ mới với thể chế tốt hơn, nguồn cung được tháo gỡ dần, và tín dụng không bị siết như nhiều người lo ngại. Tuy nhiên, người mua vẫn cần thận trọng: chọn dự án có pháp lý rõ ràng, cân nhắc khả năng trả nợ dài hạn, và ưu tiên những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực thay vì chạy theo sóng đầu cơ ngắn hạn. Một chu kỳ mới không có nghĩa là giá sẽ tăng mãi, mà có nghĩa là thị trường sẽ phân hóa rõ ràng hơn giữa những sản phẩm tốt và những sản phẩm kém.

Nguồn tin: Người Quan Sát